Podľa odborníkov je každý tretí byt v Česku investičný. Investičné byty si najčastejšie kupujú tridsiatnici a štyridsiatnici, výnimkou však nie sú ani ešte mladšie vekové skupiny.
Investičné nehnuteľnosti sa stále zdajú byť veľmi atraktívne. Niet sa čo čudovať, pretože na prvý pohľad predstavujú istotu stabilného príjmu v podobe pravidelného prenájmu. Avšak za podmienky, že byt úspešne prenajmete a nájomca vám bude nájomné pravidelne platiť. Môže sa totiž stať, že tomu tak nebude. Bez tzv. vaty, ktorú podnikateľom odporúča aj česká ministerka spravodlivosti Marie Benešová, sa tak rozhodne nezaobídete.
Otvoriť v galérii (6)
Mladý muž zvažuje koupi bytu na investiciSource: Freepik
Myslite na náklady!
Nechceme vás hneď od začiatku odrádzať od nákupu, no investičný byt si vyžaduje aj množstvo nákladov, vďaka ktorým môžete na takej nehnuteľnosti aj ľahko prerobiť. Najmä ak zvolíte napríklad nedostatočnú výšku nájmu. Z tohto dôvodu je potrebné nákup investičnej nehnuteľnosti patrične zvážiť. A pri tom dobre počítať.
Byt Malá Strana Magenta 31m, Praha 1
Show property
Investičná nehnuteľnosť áno či nie?
V prvom rade si zodpovedzte otázku, či sa vám investičný byt vôbec oplatí. Krátkodobým prenajímateľom (Airbnb) napríklad koronavírusová pandémia a s ňou súvisiaci úbytok turistov značne skomplikovala život a často ich uvalila do dlhovej pasce. Obzvlášť ak hypotéku splácali výhradne z prenájmu. Z tohto hľadiska sú lepšou stávkou na istotu dlhodobé prenájmy. Aj na tých sa ale koronavírusová pandémia dosť podpísala.
Až šesťpercentný pokles nájmov
V posledných troch mesiacoch minulého roka sa nájmy bytov v centre českého hlavného mesta znížili až o šesť percent. Práve preto, že ponuku rozšírili byty v centre hlavného mesta využívané na krátkodobé prenájmy. Ako je vidieť, stávkou na istotu tak nie sú ani byty na dlhodobý prenájom. To však nič nemení na skutočnosti, že dopyt po investičných bytoch je stále vysoký. Dokonca taký vysoký, že sa významne podieľa na vysokom dopyte po nehnuteľnostiach ako takom.
„Ja osobne odporúčam investovať do bytu 3kk, pretože trend ich popularity bude pokračovať. V dôsledku pandémie Covidu sa ľudia budú snažiť kúpiť si úspornejšie bývanie, teda také, aby sa na maximálnu plochu vošlo čo najviac osôb. V Česku je veľa rodín s dvomi deťmi, pre ktoré sa dispozične hodia najviac byty s dvomi spálňami, teda 3kk,“
hovorí Elena Jakubovič, majiteľka realitnej kancelárie s luxusnými nehnuteľnosťami.
Luxusní byt na prodej - Praha 2 - Vinohrady, Praha 2
Show property
Ako vybrať byt, v ktorom nebudeme bývať?
Pri odpovedi na túto otázku je treba vychádzať z dopytu na trhu. V hľadáčiku vášho záujmu by mali byť najmä odpovede na dve hlavné otázky: o aké veľké byty je najväčší záujem a v akých lokalitách?
Dispozícia investičného bytu
Typický investičný byt má podľa štatistík servera GarantovanyNajem.cz rozlohu do päťdesiatich metrov štvorcových. Ide teda o malú garsónku či byt s dispozíciou 1+kk (maximálne 2+kk). V kurze sú však aj rekonštruované nehnuteľnosti s nízkymi prevádzkovými nákladmi.
Otvoriť v galérii (6)
Mladý pár právě si dělá selfie s klíčem od nového bytuSource: Freepik
Koľko na byte zarobíme?
Kým do bytu investujeme, je dobré spočítať si, koľko môžeme na svojej investícii vďaka prenájmu zarobiť. Potrebujeme poznať čistý mesačný nájom a z neho potom vypočítame hrubý a čistý výnos z prenájmu bytu. Čistý výnos z prenájmu zahrnuje aj náklady na vlastníctvo a prenájom nehnuteľnosti (poistenie, nutné opravy a pod.)
Vzorec na výpočet hrubého výnosu:
Otvoriť v galérii (6)
Vzorec pro výpočet hrubého výnosu z investiceSource: Y&T Luxury Property
Vzorec na výpočet čistého výnosu (zohľadňuje náklady na udržiavanie investície):
Otvoriť v galérii (6)
Vzorec pro výpočet čistého výnosu z investiceSource: Y&T Luxury Property
Kto bude váš nájomca?
Medzi nájomcami investičných bytov prekvapivo prevažujú vysokoškolskí študenti. Z tohto dôvodu patria medzi ideálne lokality investičných bytov najmä univerzitné mestá (Praha, Brno, Ostrava, České Budějovice, Opava, Liberec atď.) Ak si teda kúpite malý byt v tejto lokalite, pravdepodobnosť, že zoženiete nájomcu, je veľmi vysoká.
Luxusní byt na prodej Praha 3 - 73m, Praha 3
Show property
Malé byty pre mladých
Byty si ale samozrejme neprenajímajú len študenti, ale všeobecne mladí ľudia. Rodiny s deťmi sa už väčšinou snažia investovať do vlastného. Z lokalít opäť vedú veľké mestá s dobrou infraštruktúrou a bohatou občianskou vybavenosťou. Vhodné sú aj lokality blízko kancelárskych komplexov.
Ako správne stanoviť výšku nájmu?
V podstate existujú dva druhy prenajímateľov. Zatiaľ čo jedni trvajú na tom, aby ich investičný byt zarábal (byt majú ako skutočnú investíciu), iní sa „uspokoja“ s pokrývaním nákladov (byt si kúpili skôr na starobu, pre deti a pod.). Aj tí si ale musia všetko dobre prerátať. Inak sa môže stať, že na svoj investičný byt nakoniec budú doplácať. Prípadne ich dostane do dlhov. Z tohto dôvodu je pre prenajímateľa nesmierne dôležité správne si stanoviť výšku nájmu. Tá je v podstate výsledkom ekonomickej rozvahy, v ktorej je potrebné zvážiť aktíva a pasíva, teda príjmy a náklady.
Otvoriť v galérii (6)
Mladá rodina v novém bytěSource: Freepik
Poraďte sa s odborníkom
Výšku prenájmu ovplyvňuje množstvo faktorov na čele s typom, vekom a atraktivitou nehnuteľnosti, a už spomínanou lokalitou, v ktorej sa nachádza. Pri stanovení nájmu je však potrebné prihliadnuť aj na cenu nehnuteľnosti, prípadne na RPSN bankového úveru (v prípade financovania bytu hypotékou). Odborníci každopádne vyčíslili výšku mesačného prenájmu na 3 500 korún (asi 138 eur, pozn. red.) z každého investovaného milióna korún (vyše 39 tis. eur, pozn. red.). Na investičnej nehnuteľnosti by ste rozhodne nemali prerábať, preto je stanovenie výšky nájmu vhodné skonzultovať s finančným či investičným poradcom.
Byt na prodej - Praha 6 - Liboc - 47m, Praha 6
Show property
Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť áno či nie?
Vo všeobecnosti sa dá povedať, že investícia do nehnuteľnosti sa prenajímateľovi vyplatí za predpokladu, že aspoň sčasti disponuje vlastnými finančnými zdrojmi. To ale neznamená, že na investičnú nehnuteľnosť nezískate hypotéku. Ak budete mať našetrených aspoň dvadsať percent z kúpnej ceny, banka vám pri splnení jasne daných podmienok (tie sú rovnaké ako u hypotéky na byt na bývanie) zvyšných osemdesiat percent požičia. Výška splátky hypotéky potom bude základom na stanovenie výšky prenájmu. Pripočítať si k nej však budete musieť aj ďalšie položky.
Čo by malo pokryť nájomné?
Spolu so splátkou hypotéky pripočítajte k prenájmu aj náklady spojené s nehnuteľnosťou. O každú nehnuteľnosť, a je jedno, či je určená na investíciu, alebo stále bývanie, sa musíte starať. A tieto náklady nebývajú práve nízke. Ak sa v byte čokoľvek pokazí, všetky opravy pôjdu na váš účet. Nezabudnite tiež, že z prenájmu budete musieť zaplatiť daň. Počítať by ste tiež mali s tým, že nehnuteľnosť môže byť nejaký čas bez nájomcu. To všetko sú položky, ktoré navyšujú nájom.
Otvoriť v galérii (6)
Šťastná mladá žena na posteli vyhazuje peníze nad hlavu. Získala hypotéku!Source: Freepik
Podľa serveru rondainvest.cz musí Čech s priemerným príjmom zarábať na priemerný byt jedenásť rokov. U Pražanov je tento čas o tri roky dlhší.
Vo väčšine krajských miest nájomné rastie. Najviac si ľudia priplatia za bývanie v Prahe a Brne. Cena nájomného bytu v Prahe je momentálne 298 Kč (12 eur, pozn. red.) za m2 a v Brne 263 Kč (10 eur, pozn. red.) za m2.
Ako to vidia odborníci?
„Hodnota nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte rastie, navyše prináša aj efektívny výnos v podobe nájmu. Ak si kúpite vhodnú nehnuteľnosť, náklady na jej prevádzku nemusia byť vysoké,“
vyzdvihuje prednosti bytu ako investície na serveri investujeme.cz realitný maklér Michal Souček.
„Úplne špecifická je a vždy bude z tohto pohľadu Praha. Ľudia sa do metropoly vo veľkom sťahujú za prácou, prichádzajú sem študenti i cudzinci. A okrem toho sa v meste málo stavia. Dopyt po prenájmoch je tak v Prahe v celorepublikovom meradle výnimočný,“
konštatuje pre idnes.cz Jan Martina z realitnej kancelárie.
Byt na prodej - Praha 9 - Kyje - 71m, Praha 9
Show property
„Najlepšou investíciou sú v dnešnej dobe malo- a stredno metrážne byty v Prahe. Byty typu 1+1, 2+kk a 2+1 sú dobrým miestom pre štartovací byt, ako aj istou investíciou do nehnuteľnosti na bývanie. Najžiadanejšími pražskými lokalitami sú Bubeneč, Vinohrady, Dejvice, Letná a časť Žižkova. Dôležitú rolu hrá občianska vybavenosť a blízkosť MHD,“
uviedol pre LP-Life realitný maklér Max Kerndl.
„V prípade, že plánujeme držať nehnuteľnosť dlhé obdobie desiatok rokov, nehnuteľnosť je v lokalite, ktorá bude dlhodobo prosperovať, a pri kúpe nepreceníme svoje finančné možnosti, tak sa nám nákup nehnuteľnosti oplatí aj v dnešnej dobe,“
hovorí Josef Klouček z regionálnej realitnej kancelárie.
„V súčasnosti by som sa poobzeral po lukratívnych miestach, najmä v mestách s vysokými školami alebo v ich blízkom okolí. Takými mestami sú Plzeň, Ostrava, Olomouc, Hradec Králové alebo Pardubice. Študenti, ktorí sa do týchto lokalít sťahujú, udávajú trh do pohybu častou výmenou bytov,“
konštatuje pre e15.cz Viktor Mejzlík z projektu GarantovanyNajem.cz.
Čo povedať na záver? Snáď len to, že z dlhodobého hľadiska sa oplatí kúpa akejkoľvek nehnuteľnosti. Je totiž istotou, že v horizonte desať a viac rokov bude jej hodnota vyššia ako tá nákupná.
