Počet bytov, ktoré sú na trhu v ponuke, rok od roka klesá. Najmä čo sa týka pražského trhu. Ubúdajú pritom najmä byty v novostavbách. Časť záujemcov sa preto začína obracať na staršie zrekonštruované byty.
Dopyt po akomkoľvek bývaní výrazne prevyšuje ponuku
„Pre tých, pre ktorých je investícia do nového bytu príliš vysoká alebo čas spojený s čakaním na byt nekonečne dlhý, sa rekonštrukcia staršieho bytu javí ako vhodná príležitosť, ako nehnuteľnosť získať a zhodnotiť,“
vysvetľuje Elena Jakubovič, zakladateľka realitnej kancelárie.
Otvoriť v galérii (9)
Vše je třeba dopředu důkladně zkonzultovatSource: Freepik
Trendom sú byty Shell & Core a White Walls
Luxusní byt se zahradou Troja 233m, Praha 7
Show property
Byty, ktoré sú v ponuke ako White Walls alebo Shell & Core, poskytujú kolaudovateľné minimum. V prípade White Walls sa v tejto súvislosti hovorí najmä o byte, kde nie sú dokončené podlahy, obklady či sanitárne zariadenie. Často v takýchto jednotkách chýbajú aj dvere. Shell & Core nemá okrem toho dokončené ani vnútorné priečky a niekedy ani okná.
Otvoriť v galérii (9)
Přestože v Shell&Core bytu často chybí i dveře, můžete do projektu zasahovat dle vašich představSource: Freepik
Potom je už len na majiteľovi bytu a bytovom architektovi, aká bude výsledná podoba a usporiadanie takej jednotky. To so sebou prináša samozrejme výhody i nevýhody.
„Vzniká tak veľký priestor na uplatnenie vlastných predstáv a prianí. Či už napríklad netradičných okien alebo dverí a vedenia vnútorných rozvodov energií,“
dodáva Jakubovič.
„Mnoho ľudí vidí cestu k lepšiemu bývaniu v rozšírení a úpravách nehnuteľností, ktoré už vlastnia. Napríklad prístavbami, pôdnymi dostavbami alebo prerobením nebytových priestorov, ako sú garáže, na obytné miestnosti,“
uviedol nedávno Jiří Šedivý, tajomník Asociácie českých stavebných sporiteľní pre server Lidovky.cz.
Otvoriť v galérii (9)
Byty určené k rekonstrukci lákají mnohdy i mladé páry Source: Freepik
Na druhú stranu, mnoho dokončovacích prác na seba nadväzuje a nie vždy je pri chybe jednoduché posúdiť, či vznikla v dôsledku nedbanlivosti pri pôvodných stavebných činnostiach, alebo až následne, keď sa byt dorábal. To býva problém hlavne u luxusných nehnuteľností, kde sa každá chyba ihneď ukáže. Niekedy sa navyše zistí, že realizácia ďalších zmien už v podstate ani nie je možná, čo hodnotu nehnuteľnosti ďalej poškodí.
Otvoriť v galérii (9)
Dělníci pracující na rekonstrukci Source: Freepik
Rekonštrukcie sú v kurze
Luxusní penthouse Troja 444m, Praha 7
Show property
S tým, ako sa ponuka bytov znižuje, záujemcovia o bývanie si berú papier a ceruzku a zvažujú, či by pre nich predsa len nebola lepšia rekonštrukcia. Dochádzajú totiž nielen pozemky pre nové projekty, ale aj nezastavané plochy v širšom centre miest, kde by vôbec bolo možné stavať. Mnohí realitní podnikatelia vychádzajú zvýšenému dopytu v ústrety a sústredia sa na existujúce domy v staršej zástavbe, ktoré nechávajú prerobiť.
Otvoriť v galérii (9)
White Wall byty mají většinou hotové jen podlahy a obkladySource: Freepik
Tomu nahráva aj to, že sa počet prisťahovaných do Prahy či Brna každoročne zvyšuje. Na trh súčasne prichádza mladá generácia, ktorej rodičia sú dobre finančne zabezpečení. Tá vyhľadáva centrum diania, čomu zodpovedajú aj preferencie bývania v bytoch s menšou výmerou, avšak v centre mesta. Rovnako tak je badateľný trend tzv. singles, ktorí chcú mať všetko v dochádzkovej vzdialenosti a nemajú záujem starať sa o veľký byt či dom.
Otvoriť v galérii (9)
Zejména pro mladé páry je rekonstruovaný byt dosažitelnější, než novýSource: Freepik
Dobrá investícia
Pre iných môže byť zrekonštruovaný byt zase dobrá investícia.
„Ide o vysoko likvidnú investíciu, čo do značnej miery znižuje jej riziko. Jeden z faktorov, ktorý hýbe trhom s investičnými bytmi, sú obavy z vysokej inflácie v budúcich rokoch. Práve investície do nehnuteľností môžu byť ‚bezpečným prístavom‘ a ochrániť tak vaše úspory pri finančných krízach,“
tvrdí napríklad Serge Mayer z developerskej spoločnosti, ktorá sa zameriava na rekonštrukcie starších domov v Prahe.
Otvoriť v galérii (9)
Může se stát, že odborníci nebudou sdílet vaše představy Source: Freepik
Napriek tomu ani rekonštrukcie nie sú lacnou záležitosťou. Náklady na ňu sa môžu pohybovať od zhruba 800 tisíc do 1,5 až 3 miliónov korún (až do 118 tis. eur, pozn. red.). Záleží na tom, v akom stave bol byt predtým, aký je veľký a čo všetko sa tam musí dorobiť alebo inak upraviť. Ceny, za ktoré sa byty Shell & Core a White Walls ponúkajú, bývajú o trochu nižšie, než keď sú kompletne dokončené. Hlavná je však najmä lokalita, v ktorej sa byt nachádza, kvalita domu i veľkosť samotného bytu. Ak je taká jednotka v centre Prahy, často za ňu záujemca zaplatí od zhruba 120 000 do 160 000 korún za m2 (do cca 6 300 eur za m2, pozn. red.).
Zrekonštruované byty tvoria dnes okolo pätiny celkovej ponuky nových bytov v Prahe. Patria k nim napríklad aj väčšie byty v bytových domoch z prelomu 19. a 20. storočia, ktoré sa postupne premieňajú na niekoľko menších. S tým býva spojená tiež sanácia celej budovy a výmena okien, rozvodov a inštalácia nového výťahu.
Otvoriť v galérii (9)
U bytu je možné upravit projekt dle představySource: Freepik
Príkladom, kde sa to deje, sú napríklad Staré a Nové Mesto, Vinohrady, Vršovice, Žižkov a ďalšie pražské štvrte. To potvrdzuje aj aktuálny výskum developerskej spoločnosti, ktorú Serge Mayer vedie. Analýza uvádza, že takmer dve tretiny respondentov považujú investíciu do bytu v centre Prahy za perspektívnu aj za predpokladu, že by sa tu krátkodobé prenájmy nikdy nevrátili na predchádzajúcu úroveň. K tomu je ale potrebné dodať, že niektoré byty Shell & Core a White Walls sú v ponuke aj niektorých projektov novostavieb. Medzi záujemcami prevažujú Česi.
Otvoriť v galérii (9)
Rekonstrukce si vyžádá práci odborníkůSource: Freepik
„Oproti predchádzajúcim rokom sme zaznamenali zmenu pomeru dopytujúcich investorov. Poklesol záujem cudzincov žijúcich v zahraničí, naopak sa zvýšil záujem tuzemských investorov, prípadne Čechov žijúcich v zahraničí. Možno predpokladať, že sa tak stalo aj vďaka komplikáciám spôsobeným nemožnosťou prehliadky nehnuteľnosti či cestovaním medzi jednotlivými krajinami,“
dodáva Mayer.
Rekonštrukciám v ústrety
Rekonštruované byty sa môžu dostať ešte viac do popredia záujmu aj kvôli tomu, že cena za nové bývanie – najmä v tých najatraktívnejších lokalitách – bude pravdepodobne ďalej rásť. Ako navyše uvádza aktuálna stratégia hlavného mesta, širšie centrum Prahy by sa malo skôr zahusťovať. Novej zástavbe na okraji metropoly niekde v poliach by už teda mohlo skôr odzvoniť.
