Rýchla spoveď – developer Marcel Soural: Na svoj majetok som si musel ťažko zarobiť. Štát o mne vie všetko
Jeho projekty sú neprehliadnuteľné, rovnako ako jeho osoba. Marcel Soural prevyšuje developerskú konkurenciu nielen svojou výškou (196 cm, pozn. redakcie). Predseda predstavenstva spoločnosti Trigema síce začínal so stavbou plotov, dnes si však trúfa nielen na najvyššiu budovu v Česku alebo kontroverznú stavbu v pražskom Karlíne. V rozhovore pre LP-Life.sk nám porozprával o budúcnosti bývania i o potrebe vlastniť vrtuľník.
Ako vás a vašu spoločnosť ovplyvnil koronavírus? Museli ste pozastaviť všetky svoje projekty alebo naopak? Museli ste alebo budete prepúšťať? Dôsledky covidu sa ešte len prejavia…
Tie ešte len prídu. Našou hlavnou náplňou je rezidenčný development, sme stavitelia bytov. Musím povedať, že nás koronavírus vôbec neovplyvnil, ba naopak. Ľudia postupne zistili, že keď štáty tlačia ďalšie a ďalšie peniaze, tie postupne strácajú svoju hodnotu. Ľudia o ne nechcú prísť kvôli inflácii alebo zdražovaniu. A tak ich investujú. Dnes ľudia bohužiaľ veľmi neveria akciám ani dlhopisom, a zlato je tiež podivná komodita.
Vážne?
Naozaj. Takže prišli na to, a myslím si, že správne, že najbezpečnejším aktívom je kúpiť si byt. Tam, kde bude v budúcnosti vždy potrebný. To znamená na vhodnom mieste vo veľkom meste, nie úplne na jeho kraji. Ľudia teraz skutočne spustili investičnú horúčku a nakupujú byty hlava-nehlava.
Tie byty sú ale naozaj drahé. Mnoho ľudí si môže dovoliť vlastniť byt len tak-tak, mnohí si to nemôžu dovoliť vôbec. Kto si bude môcť byty kúpiť?
Teraz sú peniaze ešte lacné.
Zatiaľ to stále vychádza. Predcovidové, pomerne logické uvažovanie ľudí „prečo platíš nájom, keď za rovnaké peniaze môžeš platiť hypotéku“, bolo pred dvomi rokmi správnou úvahou. Peniaze sú stále lacné. A veľmi zlacnili počas koronavírusovej pandémie, pretože ČNB chcela ekonomike pomôcť. Pomohla tak, že naštartovala bytovú horúčku. Ľudia si berú veľa hypoték, pretože splátky a úročenie sú naozaj výhodné. V okamihu, keď sa toto zmení, byty budú viac nakupovať drobní investori, ktorí majú prísun vlastných peňazí, alebo investori inštitucionálni, teda tí väčší. A budú otáčať bytový fond do nájomného. A presne toto sa stane. Ak nepríde na trh nejaká veľká množina bytov tak, aby sa vyrovnali dopyt a ponuka. Čo tak zatiaľ nevyzerá, pretože nový stavebný zákon začne fungovať niekedy o rok, o dva. A dopady na stavanie bude mať napríklad až o tri roky.
Dovtedy tu stále budeme mať zdĺhavé povoľovanie stavieb, takže ponuka bude naďalej slabá. A čoho je málo, to je drahé. Ľudia prestanú postupne dosahovať na to, aby mali na splátky hypotéky. Ceny bytov budú stále rásť. Vy do nákupu bytu dáte nejakú svoju ekvitu, vlastné zdroje. Banka po vás bude chcieť okolo pätnástich, dvadsiatich percent. V absolútnych číslach to však neustále porastie, aj keď peniaze nejakým spôsobom napríklad zoženiete. Mesačná splátka bude stále rásť. A bude úmerne rásť tomu, ako bude byt stále drahší a drahší.
V určitom čase začnete zvažovať, či máte platiť mesačnú hypotéku tridsať tisíc korún, alebo máte za rovnaký byt zaplatiť osemnásť tisíc nájom. V ten okamih začne fungovať nájomný trh. Vy pôjdete do nájmu a budete rezignovať na vlastnícke bývanie. Zistíte, že nájom má tiež svoje veľké výhody. Bude lacnejší a vy budete nezávislí, voľní. Keď zmeníte prácu a presťahujete sa, budete platiť nájom niekde inde, a hlavne sa nebudete musieť o byt starať.
Za zhruba tri roky bude teda nájomné výhodné?
To záleží. Ak sa nestane niečo masívne na strane ponuky bytov na predaj, čo sa asi nestane, tak sa cena nájmov pravdepodobne zastaví alebo spomalí, pretože väčšinu bytov budú kupovať investori a budú ich otáčať na nájomné bývanie. A tým pádom ich ponuka porastie a ceny nebudú eskalovať. A hypotéky už budú také drahé, že väčšina ľudí hľadajúcich bývanie pôjde do nájmu.
Každopádne, byty, ktoré už tu sú a sú predražené, skúpia veľké korporácie alebo cudzinci.
Cudzinci nie, tí tu nakupujú málo. Cudzincov bažiacich po kúpe nepribúda. Pribúdajú investičné fondy zamerané na nehnuteľnosti, ktoré sú buď etablované z českých podnikateľov, alebo tam sú zahraničné peniaze. Oni už vedia, že tu tá príležitosť bude. Alebo to sú drobní investori. Nezanedbateľnou množinou sú ľudia, ktorí vlastnia päť alebo desať bytov, majú v nich uložený rodinný majetok. Tieto nehnuteľnosti im stačia na to, aby celkom slušne pokryli svoje životné náklady.
Kedy ste si kúpili svoj vlastný prvý byt?
V našom prvom projekte, ktorému sme vraveli Bytový dům Tachovská. Ten sme začali stavať v roku 1995 a v roku 1996 sme ho dostavali. Firma vznikla v roku 1994. Sme historicky jeden z prvých developerov na českom trhu.
Napadlo vám už vtedy, že je to naozaj dobrý krok?
Myslíte nákup bytu? Nie. A to sme vtedy byty predávali za 18 000 korún za meter štvorcový.
Keby som sa pozrela do katastra nehnuteľností, koľko bytov a nehnuteľností by som pod vaším menom našla?
To je ťažké. Mám určitú štruktúru vlastného majetku nadizajnovanú tak, že ma asi nenájdete. Mám to buď v s.r.o. alebo v rodinnom zvereneckom fonde.
To znamená že keby ste šli do politiky, hoci ste vraveli, že nechcete, dopadli by ste ako bývalý minister zdravotníctva Arenberger?
Nie, ja by som sa priznal. Na byty som si musel ťažko zarobiť, majetkové i daňové priznanie podávam a štát o mne vie všetko. Som daňový rezident tu v Českej republike, nikde nemáme žiadnu panamskú pobočku. Všetky zisky daním tu a som ľahko vyhľadateľný.
S akými problémami ste sa počas svojej kariéry stretli? Čelili ste niekedy napríklad požiadavke na úplatok za urýchlenie povolenia stavby?
Problém máme s úradníkmi. Je ich veľa. A potom s tým, ako sa stavebný zákon historicky novelizoval desiatkami noviel. S každou novelou pribudol nejaký úradný proces navyše. Dnes keď chceme začať stavať, musíme získať územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Potrebujeme získať v každom konaní okolo sedemdesiat pečiatok. Každej pečiatky sa drží minimálne jeden úradník. Niekedy vám pečiatku vydá odbor, ktorý má svoje oddelenia, a každé oddelenie sa vyjadruje k vašej žiadosti, takže niekedy je pod jednou pečiatkou naakumulovaných ešte viac úradníkov. Dotknuté orgány štátnej správy sú väčšinou štátni zamestnanci. A oni nechcú urobiť žiadnu chybu, mať starosti a problémy. Majú teplú stoličku, peknú pečiatku, na všetko majú veľa času. Nemajú žiadnu záväznú povinnosť vydať nám to v nejakej lehote alebo termíne. Takže náš najväčší „nepriateľ“ je úradník, respektíve ich množstvo. Nemôžeme si dovoliť niekoho uplácať ani nič podobné. To by bolo pri množstve úradníkov, ktorých potrebujeme presvedčiť, úplne zbytočné a neefektívne. (smeje sa).
Čo si myslíte o čiernych stavbách? Teraz sa veľmi riešia čierne stavby v Prahe 2.
My staviame veľké bytové domy, komplexy. Tam si nemôžeme dovoliť stavať načierno, to nejde. Postavíme bytový objekt a potrebujeme vyhlásenie vlastníka. Ten objekt musíme rozčleniť na bytové jednotky, tie rozčleníme v katastri nehnuteľností, a už aj na to potrebujeme stavebné povolenie. Potom, aby sme bytové jednotky predali, potrebujeme mať kolaudáciu, na ktorej základe dostaneme evidenčné číslo domu, a to evidenčné číslo musíme uviesť v kúpnej zmluve. Takže bez kolaudácie nepredáme nový byt.
Ale, môžem napríklad v Prahe 2 vlastniť bytový dom, ako ste vraveli. A kým začnem rekonštrukciu, vyhotovím vyhlásenie vlastníka, a tým vzniknú bytové jednotky. Tieto bytové jednotky môžem pokojne rozpredať, nech už sa tam deje akákoľvek rekonštrukcia, pretože už existujú. Tam je otázka, či musím mať stavebné povolenie úplne na všetko, čo rekonštruujem. Nemusím. Ak sa robia opravy, dizajnové veci, tak väčšinou nemusím. Je potrebné mať stavebné povolenie najmä na konštrukcie, ktoré sú napríklad staticky dotknuté, alebo keď sa dom rozširuje, zväčšuje hmotu a podobne. Ale na mnoho vecí stavebné povolenie nepotrebujem.
Samozrejme, investori, vlastníci, sa dostávajú do rovnakého súkolesia ako my, teda sedemdesiat pečiatok. Keďže to ale nerobia každý deň, sú z toho úplne šialení. A potom sa môže stať (väčšinou sa to nestáva), že niekto stavia načierno…
V Prahe chystáte najvyššiu budovu Top Tower. Prečo ju chcete mať najvyššiu?
Pretože nám to pozemok umožňuje. Keď sme ho vymenili a zvyšok ceny doplatili Magistrátu za krvavé peniaze, tak sme zistili, že pozemok neleží v zóne pamiatkovo chránených stavieb, čo je určitá kružnica okolo centra. Neleží ani v zóne zákazu výškových stavieb, čo je tiež dôležité. To znamená, že tieto dve kľúčové obmedzujúce podmienky, ktoré vám neumožňujú robiť výškové stavby, tu nemáme. Je to dom priamo na stanici metra. Takže veľmi dobrá lokalita na stavbu niečoho zaujímavého. Keď sme si spočítali výťažnosť pozemku cez hrubé podlažné plochy, zistili sme, že sa môžeme dostať cez sto metrov.
Nie je to aj o egu?
Na pozemku máme nakreslených asi osem variantov. Tých sedem predchádzajúcich vôbec nebolo takých, že by boli cez sto metrov. S výslednými variantmi sme oboznamovali IPR (Inštitút plánovania a rozvoja hl. m. Prahy) na ich gremiálnej rade. A oni sa pýtali, čím bude tá budova významná, že bude síce vysoká, ale nie až tak. Trochu nás povarili a ja som potom povaril architektov a povedal: „Tak dobre, chcú tam mať nejakú provokáciu, tak ju poďme urobiť.“ A vznikol Top Tower.
Tam by mali byť veľmi malé byty a zdieľané priestory. Takže primárne pre mladých ľudí?
Funkcií je viac. V tej vysokej veži sú malé byty do nejakých devätnástich metrov štvorcových. To je naozaj malé. Musí sa to ale brať tak, že tam dostanete všetko – kuchynskú linku, záchod, sprchu, posteľ, úložný priestor. Všetko tam budete mať. Čo potrebujú mladí ľudia? Nepotrebujú tancovať waltz vo svojom byte, potrebujú bývať. Zdieľané veci a priestory im vďaka týmto malým bytom na troch, štyroch poschodiach dáme. Budú tam veľké spoločné telocvične, knižnice, kuchyne, obývačky a podobne. Takto sme sa poučili v Londýne. Vieme, že tento koncept funguje i v Madride, Berlíne, Hamburgu, Amsterdame, a je veľmi obľúbený.
Mám pocit, že už sú aj tu u nás.
Nie, to si pletiete s projektom na Malvazinkách. Ale to nie je ono. Tam sa byty rozpredávajú. A to nie je náš koncept colivingu. My ich nebudeme rozpredávať, všetko si necháme v majetku. Budú to nájomné byty, o ktoré sa budeme starať. Hlavne sa ale budeme starať o spoločné priestory, takže to bude fungovať. V okamihu, keď všetko rozsekáte na spoluvlastnícky podiel pre sto až štyristo ľudí a rozpredáte to, tak coliving nikdy nebude fungovať.
Koľko tam bude stáť nájomné?
Myslím, že cca pätnásť tisíc korún. Ale je to vrátane služieb. Bytov tam bude 400, budú nájomné. Potom tam budú kancelárie, ale napríklad aj atrakcie, ako napríklad zábava s loďou. Pretože loď nie je len socha, plní funkciu statickú a podopiera nám vysokú budovu. Po lodi jazdia dva výťahy, ktorými dovezieme ľudí až na jej špičku, z ktorej je vyhliadka na 85 % panorám Prahy. Pod vyhliadkou bude vyhliadková reštaurácia. V lodi bude vonkajšia galéria umenia. Na streche nízkej budovy bude zase ďalšia atrakcia, aby ste len nevyšli na vyhliadku, pozreli sa a šli domov, ale aby ste tam strávili pol dňa a zabavili sa.
Pozerám, že ste na ten projekt hrdý.
Áno.
Ste tiež podpísaný pod projektom Fragment v Karlíne. Aký je váš vzťah k tejto lokalite?
Bývali sme tam asi 12 rokov, v Karlíne v Kubovej ulici, blízko Lyčkovho námestia. Je to vlastne z druhej strany Kaizlových sadov. Fragment sa stavia z tej odvrátenej strany parku.
Mala by tam byť socha Davida Černého, vraj by to mala byť žena s odhalenými prsami.
Nahá žena má prsia. Každá žena má prsia. (úsmev)
Dobre, prečo ale bude zrovna podopierať vašu budovu?
Je to umelecký výraz Davida Černého, do toho mu ja nehovorím. Proste si to takto vymyslel. A to, že má bujné poprsie, sú veci, ktoré preferuje David. To sa nedá nič robiť. (smiech)
Je to ale váš dom.
To je jedno, nemôžete viesť ruku umelca. To je, ako keby ste si objednali renomovaného maliara na osobný portrét a vraveli mu: takto nevyzerám, tu to urobte tak a tak. To je blbosť.
Ak si objednáte obraz, je len váš a pozeráte sa naň len vy. Ale v tomto prípade sa bude na sochu pozerať veľmi veľa ľudí.
To áno. Ak by to bola moja socha, bol by som naštvaný, keby určité partie nezodpovedali reálu. Ale nie je to moja socha. On si ju zložil zo svojich predstáv a vízií, je to jeho umelecká voľba, nezávislosť. Do toho hovoriť nemôžem.
David Černý je veľmi kontroverzný, vy mu dávate dosť priestoru. V Rýchlej spovedi ste vraveli, že vám učaroval tým, že je priamočiary a úprimný. To je ale jeho osobnosť. Vám sa skutočne všetky jeho diela osobne páčia?
Všetky nie, ale rovnako sa jemu pravdepodobne nepáčia všetky naše stavby. Tak to je.
Zaujímate sa vy osobne o umenie? Dali by ste budúci projekt niekomu inému? Komu by ste dali priestor, kto by mal záujem s vami spolupracovať?
Tam je to veľmi o komunikácii, na akej vlne idete. S Davidom sme sa stretli asi pred šiestimi rokmi, keď nám robil dvanásťmetrovú plastiku Trifota na Korze Nové Butovice, ktorá bola súčasťou projektu Smart byty. Vtedy sme sa tam trápili s tým, že sme na námestí chceli mať niečo, čo bude pekné a čo to námestie oživí. Aby ľudia, ktorí vyjdú z metra, niečo videli, prišli na námestie a potom tam uvideli galériu, reštaurácie a podobne. Naozaj sme sa trápili s výberovým konaním. A potom náš projektový manažér jedného dňa povedal: „Jediný, kto ti tam niečo dobré urobí, je David Černý“. Pol roka sme s ním rokovali, to bolo hrozné (smeje sa). Ale potom sme sa dohodli, dokonca podpísal aj zmluvu. A všetko, na čom sme sa dohodli, včas perfektne klaplo.
Zoznámili sme sa, potom sme začali chodiť do hospody, a tak sme si rezonovali. Mám podobnú filozofiu robiť veci inak, nechcem robiť mainstream, neznášam rutinu a podobne. On dodal Trifota, my sme zrovna v tom čase získali majetkové práva k pozemku Fragmentu. Vtedy nám projekt kreslil ateliér Qarta architektura, ani sme na to neurobili výberové konanie. Povedal som architektom Řezákovi a Wittassekovi, že im do tímu prihodím Davida, nech niečo vymyslí. Že by som bol rád, aby sme stavby začali robiť trochu inak – aby boli tak ako kedysi, keď architektúra a umenie šli dohromady, vzájomne sa potrebovali. V súčasnosti to úplne zmizlo. Súhlasili, dohromady vymysleli tvar objektu a David pridal sochy. Následne sme s Davidom založili ešte spoločný architektonický ateliér, ktorý sa volá Black n‘ Arch.
Čo robíte, keď nepracujete? Za čo rád utrácate peniaze?
To je také klišé, za čo rád utrácate peniaze. Žijem normálny život, ako žijete vy, úplne rovnaký.
No… (smiech)
Tak áno, napríklad mám vrtuľník, ale ten mám len z toho dôvodu, že si staviame vinárstvo vo Veselí nad Moravou. A to je strašne ďaleko, tri a pol hodiny cesty autom. Tak som si povedal, že si musím urobiť pilotný preukaz, čo trvalo asi rok a pol. Kúpil som si štvormiestny vrtuľník. Mám ho zaparkovaný v Řeporyjach v hangári, tam som za desať minút a za ďalších dvadsať minút som schopný odštartovať a letím. To je super, to ma celkom baví, svet z výšky je úplne iný.
Nebojíte sa, že sa vám stane to, čo Petrovi Kellnerovi?
Bojím. Keď sa ale bojíte, je to najlepšia príprava na to, aby sa vám nič nestalo. Nesmiete byť príliš sebavedomá a arogantná v tom, že si všetko môžete dovoliť. Vôbec tým nevravím, že Kellner taký bol. To vôbec, on ten vrtuľník nepilotoval! Ja hovorím o pilotovaní. V tom musíte mať veľmi veľkú pokoru a znalosť, povedať si – je hnusné počasie, v tom nepoletím, radšej pôjdem autom. Okrem toho rád jazdím na dovolenky, spoznávať veci, ktoré nie sú obvyklé. Na druhú stranu nemá rád ísť k moru a na týždeň si ľahnúť na pláž.
Radšej k moru alebo do hôr?
Mne je to jedno, ale potrebujem byť v pohybe. Nemôžem ležať na jednom mieste. Dva dni áno, ale potom už nie.
Kedy je pre človeka, ako ste vy, vhodné ísť do dôchodku, prenechať to iným a robiť si už len to, čo chcete. Kedy začnete odpočívať?
Neviem. Mnoho ľudí, takých tých školiteľov a psychológov, vám povie, že musíte dbať na balans medzi pracovným a súkromným životom. Mňa bavia naše projekty, ktoré máme pripravené, a bolo by mi vyložene smutno, keby som nebol pri ich realizácii, nemohol ich ovplyvňovať a vylepšovať, nemohol sa pozerať, ako som súčasťou tohto veľkého projektového tímu, ktorý niečo pekné vybuduje a je na to vo finále neskonale pyšný. Je to súčasť môjho života. Ako vy máte nejaký koníček, ja mám toto. Robiť naše projekty. Strašne ma baví, keď sa vymyslia, zrealizujú a potom fungujú. Otázka „Kedy pôjdete do dôchodku?“ asi nie je otázka pre mňa.
Skôr som to myslela tak, že mnoho ľudí chce byť rentiérmi, rýchlo zarobiť veľa peňazí a potom už si len užívať.
Ja by som to nedokázal. Spýtajte sa ľudí, ktorí niečo dokázali, predali svoj podnik a potom už nezačali nič iné, či sú šťastní.
