Českí poslanci 15. 9. 2020 definitívne potvrdili zrušenie dane z nákupu nehnuteľného majetku, a to so spätnou platnosťou pre vklady povolené katastrom nehnuteľností od 1. 12. 2019. Prezident toto zrušenie potvrdil 18. 9. 2020 a teraz už čaká len na formálne vyhlásenie v Zbierke zákonov. Táto daň v minulosti nahradila daň z prevodu, je vo výške štyri percentá a platí ju kupujúci. Elena Jakubovič, realitná expertka a zakladateľka Y&T Luxury Property, v rozhovore vysvetľuje, čo od tejto zmeny očakávať a ako sa premietne do cien nehnuteľností. Podľa nej by sa s nákupom nemalo zbytočne otáľať. A má aj horúci tip, do čoho investovať, ak máte k dispozícii voľné peniaze.
Ako vnímate zrušenie dane z nákupu nehnuteľnosti? Je to podľa vás dobrá správa?
Dobrá správa? Ako pre koho. Ak ste si kúpili nehnuteľnosť v októbri alebo novembri 2019, asi sa budete cítiť v siedmom nebi, pretože to platí pre prevody, ktoré kataster povolil od decembra 2019. Realitný trh sa dá v súčasnosti dobre porovnať s módnymi butikmi a hospodami, kde bolo v čase karantény prázdno, a po odvolaní núdzového stavu ich davy kupujúcich vzali útokom. Ľudia sa snažili odreagovať – kúpiť si niečo pekné na seba a vyraziť do spoločnosti. Rovnako sa skončí aj realitná karanténa. Kupujúci vyčkávali s nákupom nehnuteľnosti od konca roka 2019 a teraz sa začne nakupovať vo veľkom.
Čo to reálne znamená pre kupujúcich?
Štyri percentá sú veľmi citeľný rozdiel v prípade nehnuteľností nad 20 miliónov korún, ktoré si väčšinou ľudia kupujú na vlastné bývanie. Zmenu ale budú pozitívne vnímať aj kupujúci lacnejších bytov, keby sa nebáli, že každým dňom prídu o prácu. Vlnu prepúšťania je okrem turizmu a hotelierstva už cítiť aj u administratívnych, marketingových či HR pozícií. Ak budú banky po covidových programoch stále plošne požičiavať na hypotéky, šanca na pozitívny vplyv zrušenia dane bude väčšia.
Byt na prodej Smíchov - Praha 5 - 66m, Praha 5
Show property
Dotkne sa zrušenie aj majiteľov?
Život to skomplikuje najmä majiteľom AirBnb bytov, ktorí majú za sebou dosť náročné obdobie a už nedokážu čakať na normalizáciu cestovného ruchu. Myslím si, že je jasné, že obsadenosť turistami sa len tak nenapraví. Stratégia prenajať Airbnb byty na 3 až 4 mesiace za znížené polovičné nájomné tiež nefungovala. Chaos vyvolaný na trhu s krátkodobými i dlhodobými prenájmami vyústi do oveľa väčšej Airbnb krízy už na jeseň tohto roka.
Trend krátkodobých prenájmov sa začal pred 3 až 4 rokmi. Počas posledných dvoch rokov majitelia Airbnb bytov kupovali ďalšie nehnuteľnosti s tým, že po 5 rokoch by ich mohli predať oslobodené od daní. U mnohých bytov však táto lehota zatiaľ neuplynula. A finančné problémy sú naoko. Je otázka, či si môžu dovoliť čakať 10 rokov na prípadný predaj, keď je situácia taká, aká je. Majitelia Airbnb bytov, ktorí vlastnia nehnuteľnosti dlhšie ako 5 rokov a už si mysleli, že si môžu vydýchnuť a predať ich kedykoľvek, majú tiež smolu.
Otvoriť v galérii (2)
Mgr. Elena Jakubovič MBA - zakladatelka Y&T Luxury PropertySource: Y&T Luxury Property YTPI.cz
Nový zákon totiž tvrdí: „Predĺženie (oslobodenie dane z príjmu z 5 na 10 rokov, pozn. red.) sa bude vzťahovať na prípady nákupu nehnuteľností od 1. 1. 2021. V tomto prípade teda bude rozhodujúce získanie vlastníckeho práva (podanie návrhu na vklad do katastru nehnuteľností), a nie povolenie tohto vkladu.“ Ak teda bude návrh na vklad vlastníckeho práva napríklad na základe kúpnej zmluvy podaný v decembri 2020 a zapísaný až v roku 2021, tak pre kupujúcu fyzickú osobu bude platiť naďalej 5-ročný časový test. Vyzerá to, že na katastri nehnuteľností bude v decembri 2020 väčší frmol ako vo všetkých pražských baroch po odvolaní prohibície. (smiech)
Aké dátumy by si mali záujemcovia o nákup nehnuteľnosti strážiť a odkedy bude všetko platiť? Figurujú tam rôzne dátumy, niečo bude platiť aj spätne…
Zrušenie dane z nákupu nehnuteľnosti platí pre občanov aj firmy spätne pre všetky prevody, ktoré kataster povolil od decembra 2019 a neskôr. To znamená, že uskutočnenie vkladu na katastri bolo vydané po 1. 12. 2019 a splatnosť dane bola stanovená najneskôr do 31. 3. 2020.
Luxusní vila s bazénem na prodej - Praha západ, Okolí Prahy
Show property
Mal by človek s nákupom nehnuteľnosti čakať?
Rozhodne by sa čakať nemalo, ak máte predschválený úver, vybratú nehnuteľnosť alebo viete, že vás nákup, napríklad z dôvodu rodinných okolností, čaká v budúcom roku. Moja rada je kúpiť teraz. Už v budúcom roku budeme podľa môjho názoru pociťovať nedostatok nehnuteľností na trhu.
Oneskorenie konaní na stavebných úradoch, nedostatok pracovnej sily v stavebníctve a následný rast cien stavebných prác – to všetko vyvolalo nové oneskorenia. Developeri budú odkladať projekty a očakávať priaznivejšie stavebné podmienky. Pre nedostatok nehnuteľností by sa mohli znova zdvihnúť ceny. To je predikcia, ktorú opakujem v každom svojom rozhovore.
Ako ovplyvní zrušenie dane hypotéky?
Bohužiaľ, niektoré banky pod zámienkou, že majú finančné zdroje značne vyčerpané, už odmietajú poskytnutie úverov, pri ktorých sa ručí nehnuteľnosťou. Nezabúdajme na to, že celá tá Airbnb panika, dumpingové ceny na trhu dlhodobých prenájmov, to všetko vyvolalo pokles hodnoty nehnuteľností. V porovnávacích aj výnosových odhadových metódach.
Sú tu aj nižšie daňové odpočty, ktoré sa nemusia páčiť kupujúcim. Podľa nového zákonu si môžu fyzické osoby (zamestnanci aj SZČO, pozn. red.) su hypotekárneho úveru odpočítať len 150 000 korún (asi 5 615 eur, pozn. red.) zo základu dane, namiesto 300 000 korún (asi 11 230 eur, pozn. red.), ako tomu bolo predtým. Fakticky môže ročne ísť o rozdiel približne 22 500 korún (asi 841 eur, pozn. red.), respektíve u Airbnb bytov o 15 % z 300 000 korún, teda 45 000 korún (asi 1 683 eur, pozn. red.).
Luxusní rodinný dům Praha 6 - Ořechovka, Praha 6
Show property
Ako ovplyvní rozhodnutie zrušiť túto daň ceny luxusných nehnuteľností v Česku? A ako to ovplyvní ceny v Prahe?
V roku 2020 ceny luxusnejších nehnuteľností napriek pandémii stúpli okolo 4 %. Nehnuteľnosti opäť preukázali, že sú oveľa stabilnejším úložiskom peňazí než akcie alebo zlato. Myslím si, že do konca roka 2020 bude rast cien luxusnejších nehnuteľností mierny, ale v roku 2021 očakávame nárast o ďalších 8 až 11 %. U bytov 1kk, 2kk, a to nielen v Prahe 1, pôjdu ceny dolu omnoho výraznejšie. Takže čím skôr majitelia začnú predávať, tým lepšie.
Do akých nehnuteľností odporúčate teraz investovať v rámci Y&T Luxury Property? Máte aj nejaký osobný tip?
Investorom, ktorí už majú pripravené vlastné peniaze, by som rozhodne odporúčala investovať do menších bytov, ktoré pripravujeme zaradiť do ponuky. Môžu tak získať zaujímavé portfólio v centre Prahy. A len čo sa skončí situácia okolo koronavírusu a trh sa stabilizuje, dá sa očakávať, že ceny týchto bytov opäť porastú. Takže z dlhodobého hľadiska to môže byť veľmi výhodná investícia.
Nepredávame sunset, ale vo svojej práci sme odborníčky!
