Do miest sa sťahuje čoraz viac ľudí, možnosti bývania tomu ale nezodpovedajú. Voľných bytov je nedostatok a ich cena navyše rastie. Časť záujemcov sa preto rozhodne radšej pre nájomné bývanie. Hoci sa ich rady rozširujú, na západ od našich hraníc je tento segment oveľa významnejší.
Porovnanie so zahraničím
V rámci Európskej únie patrí Česko ku krajinám, kde je jeden z najnižších podielov nájomného bývania. Podľa údajov Eurostatu býva v Česku v nájomnom bývaní okolo 22 percent ľudí. Pritom u nemeckých a rakúskych susedov je tento podiel dvojnásobný. Vo Švajčiarsku ich takto žije dokonca viac ako polovica.
Otvoriť v galérii (7)
Pozrime sa ale tiež do Poľska alebo Maďarska. Eurostat uvádza, že podiel bývania v osobnom vlastníctve u nich za posledných desať rokov vzrástol o pätinu. Vo vlastnom dome či byte tak žije viac ako 83 percent Poliakov. Okrem historickej skúsenosti s vyvlastňovaním majetku počas obdobia komunizmu je tento trend v súčasnosti ovplyvnený aj vysokými cenami nájmov, ktoré sú u našich severných susedov porovnateľné s Nemeckom. V Maďarsku je v porovnaní s Českom, Poľskom a Nemeckom najvyšší podiel tých, ktorí bývajú vo vlastnom byte. Presahuje 85 percent. Od roku 2012 však trvale klesá.
Luxusní vila 5+kk na pronájem, Praha západ, Okolí Prahy
Show property
Ešte väčšiu výpovednú hodnotu má porovnanie jednotlivých miest. Zatiaľ čo v Prahe je tento podiel necelých 30 percent, vo švajčiarskom Zürichu prevyšuje 90-percentnú hranicu. V Berlíne je to viac ako 80 a vo Viedni vyše 75 percent (zdroj: ec.europa.eu/eurostat).
Tradície a trendy
Čo je príčinou toho, že patríme k tým krajinám, kde sa ľudia do nájomného bývania zatiaľ toľko nehrnú? Hlavným dôvodom je tradícia. Česi bývajú radšej vo vlastnom. Rovnako ako inde v strednej a východnej Európe. Navyše, s rozmachom vlastníckeho bývania bolo nájomné bývanie psychologicky vnímané ako typické a vhodné pre menej majetné vrstvy či pre študentov, nie však pre strednú a vyššiu triedu. A pritom by sa títo ľudia mohli v súčasnosti nasťahovať do niektorých bytov priamo v centre historickej Prahy.
„Nájomné bývanie je u nás čoraz populárnejšie a teší sa väčšej obľube najmä preto, že na vlastný byt nedosiahne každý. Číhajú tu však riziká pre majiteľov i nájomníkov. Lepšie je pre nájomcov urobiť kompromisy, aby bol nájomník v byte spokojný a zostal čo najdlhšie. Navyše, aj ako nájomca máte stále možnosť navštevovať byt či všeobecne svoju nehnuteľnosť, a to aj počas prenájmu,“
hovorí Elena Jakubovič, zakladateľka realitnej kancelárie Y&T Luxury Property.
Otvoriť v galérii (7)
Napriek tomu sa v niekoľkých posledných rokoch najmä v novostavbách zdvíha záujem o investičné byty, ktoré potom slúžia na prenájom. Dôvodov je viac. Investície do rezidenčných nehnuteľností sú dnes jedným z najvýhodnejších spôsobov, kam uložiť a uchovať vlastné nasporené finančné prostriedky alebo zvyšovať ich hodnotu. Najčastejšie ide o dvojizbové byty. Tie sa totiž najlepšie prenajímajú a zároveň pre ne platí, že je výnos z ich prenájmu v porovnaní s nákladmi na zaobstaranie stále ešte výhodný. Výnosnosť takej investície je napríklad v Prahe oproti západným metropolám oveľa vyššia, a to o 0,5 až 1 percento. Aj preto sa podiel investičných bytov nového developerského projektu pohybuje až okolo 30 až 40 percent.
Zo zhruba 600 tisíc domácností je bytov, ktoré sú v Prahe teraz určené na prenájom, viac ako 150 tisíc. Do nájmov sa však sťahuje čoraz viac ľudí. Za všetkým hľadajte peniaze. Ceny nájmov sa príliš nemenia, za posledných 5 rokov zaznamenali v priemere len zhruba desaťpercentné zdraženie. Keďže počet bytov na krátkodobý prenájom sa vzhľadom na koronavírusovú pandémiu od minulého roka postupne znižuje, v hlavnom meste je aktuálne na výber až viac ako 15 tisíc jednotiek, ktoré sú určené práve na dlhodobý prenájom. Relatívne bohatý výber nájomných bytov tak môže ešte viac podnietiť ďalší záujem.
„Vďaka zníženiu cien za prenájmy sa od roka 2020 mohlo mnoho z nás vrátiť do historického centra Prahy. Je to skvelá príležitosť žiť v centre, byť bližšie histórii a užiť si voľný čas i zábavu, ktorú Praha 1 ponúka. Nie je to bývanie pre každého, ale je to skvelá skúsenosť, ktorú by sme si teraz nemali nechať ujsť,“
dodáva Elena Jakubovič.
Otvoriť v galérii (7)
Rodiny s dětmi jsou v nájemních bytech do doby, než si našetří na vlastníSource: Freepik
Do podnikania v oblasti nájomného bývania postupne vstupujú aj niektorí veľkí developerskí hráči. Ich nájomné byty sú šité na mieru najmä pre tých, ktorí dávajú prednosť nezávislosti. Také bývanie ponúka väčšiu flexibilitu pri sťahovaní. Nájomník nie je nútený ani k tomu, aby musel riešiť bežné prevádzkové starosti. Čím ďalej viac ľudí s vyššími príjmami prichádza súčasne na to, že im potom zostáva viac času na vlastný rozvoj či podnikanie.
Bývanie pre mladých i seniorov
„Výskumy navyše ukazujú, že takzvaní mileniáli, ktorí by do roka 2025 mali tvoriť prevažnú časť populácie v produktívnom veku, peniaze radšej investujú do zážitkov a koníčkov než do tehál,“
hovorí Peter Noack z jednej z investičných spoločností na jednom z panelov pro realassetlive.com.
Otvoriť v galérii (7)
Na druhú stranu, pre prenajímateľov to takisto znamená určité riziko. Problematická je najmä situácia, keď nájomník dlží za viac nájmov naraz a prenajímateľ nemá možnosť, ako ho z bytu vysťahovať. Pre developerov preto stále zostáva výhodnejšie, keď byty predajú do osobného vlastníctva a nehnuteľného majetku sa po kompletnom obsadení bytových domov zbavia.
Aj tak sa ale do budúcnosti predpokladá, že sa do nájomného bývania môže vrhnúť aj generácia seniorov. V súčasnosti býva v nájmoch podľa odhadov zhruba 220 000 dôchodcov. Valná väčšina pritom platí trhové nájomné, za znížené čiastky je ich len asi 35 000 (zdroj: ec.europa.eu/eurostat).
Otvoriť v galérii (7)
Kvôli faktu, že je na trhu na predaj málo bytov, ceny nájmov pravdepodobne ešte porastú. To však pravdepodobne nebude mať dopad na rastúci záujem o nájomné bývanie.
„Predpokladáme, že dopyt po nájomnom bývaní sa ešte zvýši,“
dodáva Marcel Soural, predseda predstavenstva developerskej spoločnosti.
Otvoriť v galérii (7)
Vlastní bydlení vyjde dnes už i pro mladší páry dráž, než nájemníSource: Freepik
Význam nájomného bývania tak môže ešte posilňovať. A to najmä vo väčších mestách, kde ceny za nové bývanie výrazne rastú. Kvôli tradícii sa však pravdepodobne nestane, že by bol za niekoľko málo rokov podiel nájomného bývania vyšší, než je tomu u bývania vlastníckeho. Možností, aký byt si vybrať, by však malo byť v každom prípade viac.
